一、項(xiàng)目概況

2017年12月4日，廣西鐵路投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鐵投集團(tuán)）下屬?gòu)V西鐵投冠信貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鐵投冠信）轉(zhuǎn)讓桂林市冠信房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)桂林冠信）100%股權(quán)在北部灣產(chǎn)權(quán)交易所成功掛牌轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目以24億元掛牌，經(jīng)過(guò)182次激烈報(bào)價(jià)，最終被民營(yíng)企業(yè)桂林聯(lián)翔置業(yè)有限公司以74億元競(jìng)得，比掛牌價(jià)增值5億元，溢價(jià)率達(dá)20833%。該項(xiàng)目先后三次掛牌，歷時(shí)三年，終于獲得了圓滿(mǎn)成功，創(chuàng)造了廣西單宗國(guó)有產(chǎn)權(quán)交易項(xiàng)目增值額的歷史新高。

二、項(xiàng)目背景

北部灣產(chǎn)權(quán)交易所作為廣西國(guó)有資產(chǎn)交易指定機(jī)構(gòu),一直致力于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的平臺(tái)功能建設(shè)。鐵投集團(tuán)是廣西壯族自治區(qū)直屬大型國(guó)有獨(dú)資公司，主要職責(zé)是為廣西鐵路建設(shè)項(xiàng)目籌集地方配套資金和作為廣西方的出資人代表負(fù)責(zé)國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理和實(shí)現(xiàn)保值增值。鐵投冠信是廣西鐵投二級(jí)子公司，主要依托鐵路建設(shè)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展相關(guān)商貿(mào)物流服務(wù)，主業(yè)為大宗商品貿(mào)易和倉(cāng)儲(chǔ)物流。根據(jù)自治區(qū)國(guó)資委下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好企業(yè)主業(yè)確定及調(diào)整工作的通知》有關(guān)精神，鐵投集團(tuán)為集中資源聚焦主業(yè)，加快廣西鐵路建設(shè)，特授權(quán)其旗下鐵投冠信轉(zhuǎn)讓桂林冠信100%股權(quán)。

桂林冠信主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為位于桂林市臨桂新區(qū)的“幸福美地”房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目占地面積458畝，規(guī)劃總建筑面積約80萬(wàn)平方米，容積率為291，綠化率為3925％，建筑密度為2179%，總居住戶(hù)數(shù)近7000戶(hù)；規(guī)劃有大型超市、小學(xué)、幼兒園等學(xué)校及生活教育配套設(shè)施。項(xiàng)目計(jì)劃分十期開(kāi)發(fā)，目前已開(kāi)發(fā)至第六期，已開(kāi)發(fā)面積2970507平方米，未開(kāi)發(fā)面積4983571平方米。已開(kāi)發(fā)面積全部交付使用，可交房戶(hù)數(shù)2604戶(hù)，已交房戶(hù)數(shù)2406戶(hù)，入住率為40%。項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)土地面積175284平方米（約263畝），未開(kāi)發(fā)土地面積130050平方米（約195畝）。以2017年6月30日為基準(zhǔn)日，經(jīng)評(píng)估，桂林冠信100%股權(quán)價(jià)值182億元，轉(zhuǎn)讓方為收回賬面投資，將掛牌價(jià)定為24億元。

鐵投冠信曾于2014年11月17日第一次公告轉(zhuǎn)讓桂林冠信80%股權(quán)，掛牌價(jià)33907384萬(wàn)元，未征集到合格的意向受讓方；于2015年4月7日再次公開(kāi)掛牌,并將掛牌價(jià)下降10%（降至305166萬(wàn)元），但因市場(chǎng)低迷及交易條件較嚴(yán)苛，掛牌期滿(mǎn)仍未征集到合格的意向受讓方。

中國(guó)產(chǎn)權(quán)交易資本市場(chǎng)經(jīng)典案例案例82桂林市冠信房地產(chǎn)有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目2017年下半年，北部灣產(chǎn)權(quán)交易所在承接區(qū)內(nèi)其他國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)處置“僵尸企業(yè)項(xiàng)目”的同時(shí)，對(duì)歷年累積不成交的項(xiàng)目進(jìn)行清理，對(duì)曾經(jīng)在交易所掛牌但是無(wú)法成交的項(xiàng)目進(jìn)行案例分析。至此，桂林冠信80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目被重新提上日程。經(jīng)登門(mén)拜訪(fǎng)與轉(zhuǎn)讓方溝通，就現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目本身優(yōu)勢(shì)，鼓勵(lì)其祛瑕疵、解決歷史遺留問(wèn)題，建議轉(zhuǎn)讓方重新啟動(dòng)該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。經(jīng)轉(zhuǎn)讓方充分考慮，并結(jié)合鐵投集團(tuán)年度經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整，決定退出非主業(yè)房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓桂林冠信100%股權(quán)，收回資金支持鐵路建設(shè)。

三、具體措施

1總結(jié)前兩次掛牌經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整轉(zhuǎn)讓方案

桂林冠信80%股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目?jī)纱螔炫莆闯山?，固然有市?chǎng)低迷的因素，但轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓80%股權(quán)保留20%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓方案中，轉(zhuǎn)讓方提出保留三分之一董事席位重大事項(xiàng)需全體董事同意、標(biāo)的公司財(cái)務(wù)資金由轉(zhuǎn)讓方控制等交易條件，部分咨詢(xún)的意向受讓方對(duì)此有所顧慮。北部灣產(chǎn)權(quán)交易所在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)之后，將本次轉(zhuǎn)讓調(diào)整為一次性轉(zhuǎn)讓桂林冠信100%股權(quán)，交易條件主要為對(duì)轉(zhuǎn)讓方債權(quán)收回提供擔(dān)保措施，同時(shí)完全放開(kāi)資格條件，對(duì)意向受讓方的資格不做任何限制。這對(duì)意向受讓方產(chǎn)生了巨大的吸引力，有利于征集到更多實(shí)力強(qiáng)勁、資金雄厚的意向受讓方參與競(jìng)買(mǎi)。

2用好32號(hào)令信息預(yù)披露制度，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)投資人、發(fā)現(xiàn)價(jià)格的功能

2016年6月24日公布施行的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)務(wù)院國(guó)資委、財(cái)政部令32號(hào)，簡(jiǎn)稱(chēng)32號(hào)令）第十三條規(guī)定，“因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)的實(shí)際控制權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓行為獲批后10個(gè)工作日內(nèi)，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行信息預(yù)披露，時(shí)間不得少于20個(gè)工作日”。早在本項(xiàng)目信息公告前，其實(shí)已經(jīng)有部分意向受讓方主動(dòng)找轉(zhuǎn)讓方接洽表達(dá)受讓項(xiàng)目的意向。交易所了解情況后及時(shí)給出建議：①轉(zhuǎn)讓方在與意向受讓方接洽談判時(shí)必須保持“意向受讓方必須參與競(jìng)價(jià)，而轉(zhuǎn)讓方對(duì)最終項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給誰(shuí)不做承諾”的思路；否則，項(xiàng)目掛牌后轉(zhuǎn)讓方將陷入被動(dòng)。②項(xiàng)目應(yīng)盡快進(jìn)行信息預(yù)披露，通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)廣泛征集意向受讓方。轉(zhuǎn)讓方聽(tīng)從了交易所的專(zhuān)業(yè)分析。在項(xiàng)目信息預(yù)披露后，交易所積極擴(kuò)大宣傳，增加信息覆蓋面，通過(guò)交易所官網(wǎng)、微信平臺(tái)、報(bào)刊、交易所會(huì)員渠道、同行機(jī)構(gòu)等渠道發(fā)布信息，果然冒出了多家實(shí)力更為強(qiáng)勁的意向受讓方。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓公告正式發(fā)布后，共征集到7家全國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，為本項(xiàng)目高額增值奠定了基礎(chǔ)。

國(guó)務(wù)院國(guó)資委高瞻遠(yuǎn)矚在32號(hào)令中新增的信息預(yù)披露制度，使得信息公告期提前并且延長(zhǎng)了，這樣更有利于征集到更多的意向受讓方；也方便意向受讓方評(píng)估項(xiàng)目?jī)r(jià)值做出投資決策，促使產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)更好地發(fā)揮發(fā)現(xiàn)投資人、發(fā)現(xiàn)價(jià)格的市場(chǎng)功能。

3創(chuàng)新競(jìng)價(jià)方式

32號(hào)令不再對(duì)交易方式進(jìn)行嚴(yán)格界定，只需要按照交易所披露的競(jìng)價(jià)方式組織競(jìng)價(jià)即可，提高了項(xiàng)目競(jìng)價(jià)組織實(shí)操的靈活性。為實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值，充分發(fā)揮北部灣產(chǎn)權(quán)交易所平臺(tái)價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能，本項(xiàng)目使用了網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)的競(jìng)價(jià)方式。所謂網(wǎng)絡(luò)動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)，是指由產(chǎn)權(quán)交易所在項(xiàng)目掛牌的同時(shí)同步啟動(dòng)網(wǎng)絡(luò)報(bào)價(jià)程序，競(jìng)買(mǎi)人在整個(gè)掛牌公告期間可自行報(bào)名即時(shí)參與報(bào)價(jià)。全程采用互聯(lián)網(wǎng)競(jìng)價(jià)方式，競(jìng)買(mǎi)人在世界的任何一個(gè)角落均可隨時(shí)參與競(jìng)價(jià)。動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)分兩個(gè)報(bào)價(jià)時(shí)段：自由報(bào)價(jià)期和限時(shí)報(bào)價(jià)期。自由報(bào)價(jià)期根據(jù)項(xiàng)目金額不低于10個(gè)工作日或20個(gè)工作日，自由報(bào)價(jià)期結(jié)束后進(jìn)入限時(shí)報(bào)價(jià)期。自由報(bào)價(jià)期結(jié)束前一工作日17時(shí)為競(jìng)買(mǎi)登記截止時(shí)間，在此期間，競(jìng)買(mǎi)人隨時(shí)可以辦理競(jìng)買(mǎi)登記手續(xù)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)系統(tǒng)在自由報(bào)價(jià)時(shí)段內(nèi)充分自由報(bào)價(jià)（遞增報(bào)價(jià)），自由報(bào)價(jià)時(shí)段截止，任一最高報(bào)價(jià)經(jīng)歷一個(gè)完整的限時(shí)報(bào)價(jià)期不被更高報(bào)價(jià)取代即成為成交價(jià)，報(bào)價(jià)最高者成為買(mǎi)受人。競(jìng)價(jià)結(jié)果顯示，我們使用這個(gè)競(jìng)價(jià)方式是正確的選擇。在掛牌期滿(mǎn)（也即動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)期滿(mǎn)）前2個(gè)工作日，已有意向買(mǎi)家強(qiáng)勢(shì)出價(jià)，其他意向買(mǎi)家見(jiàn)勢(shì)隨即跟上。之前還在猶豫沒(méi)有交保證金的意向受讓方也迅速支付保證金拿到競(jìng)價(jià)賬號(hào)跟隨出價(jià)。截至掛牌期滿(mǎn)，動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)期結(jié)束前17個(gè)小時(shí)，動(dòng)態(tài)報(bào)價(jià)顯示的價(jià)格已從開(kāi)始的24億元底價(jià)漲達(dá)5億元，溢價(jià)率已是100%。限時(shí)競(jìng)價(jià)開(kāi)始后，經(jīng)過(guò)34分鐘182輪緊張角逐，最終以74億元高溢價(jià)成交。

四、項(xiàng)目啟示

本項(xiàng)目的成交，不僅以巨額增值實(shí)現(xiàn)了國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓的高增值率，而且有效維護(hù)了交易各方的合法權(quán)益，促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)的規(guī)范轉(zhuǎn)讓和順暢流轉(zhuǎn)，引起各大媒體的高度關(guān)注與評(píng)論；極大地提升了產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要作用和影響力，為廣西壯族自治區(qū)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的發(fā)展與創(chuàng)新起到了良好的示范作用。本項(xiàng)目帶來(lái)的啟示有以下幾點(diǎn)：

1進(jìn)場(chǎng)交易是國(guó)資陽(yáng)光交易的前提

32號(hào)令規(guī)定：“企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家法律法規(guī)和政策規(guī)定，有利于國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源作用，遵循等價(jià)有償和公開(kāi)公平公正的原則，在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中公開(kāi)進(jìn)行，國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的從其規(guī)定?！惫鹆止谛?00%股權(quán)增值5億元成功轉(zhuǎn)讓說(shuō)明，在國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，進(jìn)場(chǎng)是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。進(jìn)場(chǎng)交易項(xiàng)目應(yīng)通過(guò)省級(jí)以上國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)選擇確定的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)發(fā)布轉(zhuǎn)讓信息，廣泛征集意向受讓方；在市場(chǎng)上發(fā)現(xiàn)投資人、發(fā)現(xiàn)價(jià)格，防止暗箱操作和尋租行為，從源頭上預(yù)防和治理國(guó)有資產(chǎn)交易領(lǐng)域腐敗問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)陽(yáng)光交易和資源優(yōu)化配置。

2規(guī)范操作是國(guó)資陽(yáng)光交易的制度保障

國(guó)有資產(chǎn)交易操作程序是否合法合規(guī)很關(guān)鍵，必須遵循32號(hào)令提出的“等價(jià)有償和公開(kāi)公平公正的原則”。首先，本項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)交易，轉(zhuǎn)讓信息公開(kāi)發(fā)布；其次，本項(xiàng)目交易條件的設(shè)置也是公開(kāi)的，要求所有意向受讓方同等接受，同時(shí)本項(xiàng)目不設(shè)置資格條件，享有完全民事權(quán)利的自然人或在中國(guó)境內(nèi)合法成立的企業(yè)法人都可以參與競(jìng)買(mǎi)，充分體現(xiàn)了“公平”；再次，本項(xiàng)目由交易所組織競(jìng)價(jià)，價(jià)高者得，意向受讓方全程交易系統(tǒng)自助注冊(cè)、報(bào)名交納保證金，保障了交易的“公正”。

3廣泛征集意向受讓方是高溢價(jià)的關(guān)鍵

本項(xiàng)目按32號(hào)令要求，及時(shí)在交易所進(jìn)行信息預(yù)披露，交易所在發(fā)布信息的同時(shí)積極廣泛通過(guò)微信平臺(tái)、報(bào)刊、交易所會(huì)員渠道、全國(guó)同行機(jī)構(gòu)宣傳項(xiàng)目信息，最終共征集到7家全國(guó)知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商意向參與項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)。實(shí)踐說(shuō)明，廣泛征集意向受讓方是項(xiàng)目競(jìng)價(jià)交易成功并實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)的關(guān)鍵。

近年來(lái)，北部灣產(chǎn)權(quán)交易所國(guó)資交易大幅增值成交項(xiàng)目頻現(xiàn)。我們有充分的理由相信，產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)在政府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的支持和培育下，通過(guò)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易的引導(dǎo)與示范，通過(guò)交易方式和技術(shù)手段的創(chuàng)新，必將吸引其他非公有產(chǎn)權(quán)進(jìn)場(chǎng)交易，有力促進(jìn)廣西多層次資本市場(chǎng)的發(fā)展與繁榮。